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【結論】独立して営業力あれば年収1500万超えは可能
「不動産鑑定士って本当に稼げるの？」
「どんな仕事をするの？」
結論から言うと：
| 状況 | 年収目安 | 条件 |
|---|---|---|
| 開業1〜3年目 | 200〜800万円 | 顧客開拓期間 |
| 開業5〜10年目 | 800〜1,500万円 | 安定期 |
| 営業力が高い | 1,500〜3,000万円 | 大型案件獲得 |
| 鑑定会社勤務 | 350〜1,200万円 | 雇われ |
この記事で分かること：
- 年収の実態（開業年数別）
- 仕事内容の現実
- 独立開業のリアル
- 年収が上がるルート・上がらないルート
不動産鑑定士の年収｜開業年数別の現実
開業1〜3年目：200〜800万円
開業初年度：200〜400万円
- 顧客開拓期間
- 営業活動メイン
- 案件数：月1〜3件
年収の内訳：
- 売上：月30〜50万円（案件単価20〜30万円 × 1〜2件）
- 経費：月10〜20万円
- 手取り：月20〜30万円
- 年収：240〜360万円
開業2〜3年目：400〜800万円
- リピーター・紹介が増える
- 案件数：月5〜10件
- 売上：月70〜120万円
実例：
「開業1年目は年収300万円。金融機関への営業に奔走した。3年目から紹介が増えて年収700万円に。」
（開業3年目・40代男性）
開業5〜10年目：800〜1,500万円
順調なケース：800〜1,500万円
- 地域での信頼確立
- 金融機関・官公庁との安定取引
- 案件数：月15〜25件
年収の内訳：
- 売上：月120〜200万円
- 経費：月40〜60万円
- 手取り：月80〜140万円
- 年収：960〜1,680万円
実例：
「開業10年で年収1,300万円。金融機関3社と提携し、月20件の案件がある。」
（開業10年・50代男性）
開業11年目以降：1,500〜3,000万円
ベテラン・営業力が高い：1,500〜3,000万円
- 大型案件の獲得
- 商業不動産に特化
- 従業員を雇用
年収の内訳：
- 売上：月200〜400万円
- 経費：月60〜100万円
- 手取り：月140〜300万円
- 年収：1,680〜3,600万円
実例：
「開業20年で年収2,500万円。商業不動産・訴訟案件に特化。従業員3名を雇用している。」
（開業20年・65代男性）
仕事内容の現実｜不動産鑑定士の1日
繁忙期（12月〜3月）の1日
8:00 事務所で当日の準備
9:00 現地調査（1件目：オフィスビル）
11:00 行政資料の収集
12:00 昼食（移動中）
13:00 現地調査（2件目：マンション）
15:00 事務所に戻る
16:00 鑑定評価書の作成
20:00 退社
月間残業：60〜80時間
閑散期（4月〜11月）の1日
9:00 事務所で鑑定評価書作成
11:00 金融機関へ営業訪問
12:00 昼食
13:00 現地調査（1件）
15:00 事務所に戻る
16:00 鑑定評価書の推敲
18:00 退社
月間残業：20〜40時間
不動産鑑定士の仕事内容｜具体的に何をする？
主な業務1. 不動産の鑑定評価
鑑定評価とは：
- 不動産の適正価格を算定
- 土地・建物・賃料等
依頼元：
- 金融機関（担保評価）
- 個人（相続・売買）
- 企業（資産評価・M&A）
- 裁判所（訴訟案件）
作業の流れ：
- 依頼受付・ヒアリング
- 現地調査
- 対象不動産の確認
- 周辺環境の調査
- 資料収集
- 行政資料
- 取引事例
- 評価額の算定
- 原価法・取引事例比較法・収益還元法
- 鑑定評価書の作成
- 根拠の記載
- 図面・写真の添付
報酬：20万円〜100万円
- 住宅：20〜40万円
- マンション：30〜50万円
- オフィスビル：50〜100万円以上
主な業務2. 地価公示・地価調査
地価公示とは：
- 国土交通省が毎年実施
- 全国の標準地の価格を公示
不動産鑑定士の役割：
- 標準地の鑑定評価
- 毎年1月1日時点の価格を算定
報酬：1地点あたり5〜10万円
メリット：
- 安定した収入源
- 官公庁との関係構築
主な業務3. 相続・訴訟案件
相続案件：
- 相続税評価
- 遺産分割での評価
訴訟案件：
- 裁判での鑑定証人
- 損害賠償額の算定
報酬：30万円〜100万円
特徴：
- 高単価
- 専門性が高い
主な業務4. 不動産コンサルティング
内容：
- 不動産の有効活用
- 投資分析
- 市場調査
報酬：50万円〜200万円
年収が上がるルート・上がらないルート
◎ 年収が上がるルート
ルート1. 金融機関との提携
- 担保評価の安定受注
- 毎月5〜10件の案件
- 年収：800〜1,500万円
ルート2. 官公庁の仕事獲得
- 地価公示・地価調査
- 固定資産税評価
- 年収：600〜1,200万円
ルート3. 専門特化（商業不動産・訴訟）
- 高単価案件
- 差別化
- 年収：1,200〜3,000万円
ルート4. 従業員を雇用して拡大
- 自分は営業・管理
- 従業員が鑑定業務
- 年収：1,500〜3,000万円以上
× 年収が上がらないルート
パターン1. 営業をしない
- 待ちの姿勢
- 案件が来ない
- 年収：200〜400万円
パターン2. 単価を下げて競争
- 価格競争に巻き込まれる
- 薄利多売
- 年収：400〜600万円
パターン3. 鑑定会社勤務
- 雇われのまま
- 年収：350〜1,200万円
鑑定会社勤務の年収
雇われ不動産鑑定士の年収
年収推移：
- 初年度：350〜500万円
- 5年目：500〜800万円
- 10年目：700〜1,200万円
役職別年収：
- スタッフ：350〜600万円
- マネージャー：600〜1,000万円
- パートナー：1,000〜2,000万円
比較：
- 独立5年目：800〜1,500万円
- 雇われ：500〜800万円
→ 独立の方が稼げる可能性が高い
独立開業のリアル（再掲）
開業資金・初期費用
必要な初期費用：
- 事務所：50〜100万円
- 登録費用：30万円
- PCソフト：10〜30万円
- 事務機器：20〜50万円
- 車両：100〜200万円
- 合計：210〜410万円
ランニングコスト：
- 事務所家賃：月5〜15万円
- 広告・営業費：月3〜10万円
- 保険・会費：年10〜20万円
顧客開拓の方法
営業先：
- 金融機関
- 最も重要な顧客
- 担保評価の依頼
- 官公庁
- 地価公示等
- 安定収入源
- 弁護士・司法書士
- 訴訟案件
- 相続案件
- 不動産会社
- 売買時の鑑定
- コンサルティング
営業方法：
- 飛び込み営業
- 紹介・人脈
- セミナー開催
- HP・ブログでの集客
やりがい・大変なこと
✅ やりがい
1. 専門性の高さ
- 不動産価値の専門家
- 唯一無二の知識
2. 独立の自由度
- 自分のペースで働ける
- 収入に上限がない
3. 社会貢献
- 適正価格の提示
- 不動産取引の円滑化
❌ 大変なこと
1. 営業が必須
- 案件は待っていても来ない
- 営業力がないと厳しい
2. 責任の重さ
- 間違った評価は損害賠償リスク
- 訴訟リスク
3. 継続学習の必要性
- 法改正・基準改正
- 市場動向の把握
- 専門知識の更新
まとめ｜独立・営業力で年収は大きく変わる
✅ 独立5年目で 年収800〜1,500万円
◯ 営業力・専門性あれば 年収1,500〜3,000万円
△ 雇われなら 年収500〜1,200万円
× 営業しないと 年収300万円以下も
「営業力・専門性をどう磨くか」が年収の分かれ道。
それでも不動産鑑定士を目指すなら、予備校選びが重要
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独学はほぼ不可能。予備校が必須です。
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