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【結論】独立して営業力あれば年収1000万超えは可能
「土地家屋調査士って本当に稼げるの？」
「どんな仕事をするの？」
結論から言うと：
| 状況 | 年収目安 | 条件 |
|---|---|---|
| 開業1〜3年目 | 200〜600万円 | 顧客開拓期間 |
| 開業5〜10年目 | 600〜1,200万円 | 安定期 |
| 営業力が高い | 1,200〜2,000万円 | 大型案件獲得 |
| 測量会社勤務 | 300〜600万円 | 雇われ |
この記事で分かること：
- 年収の実態（開業年数別）
- 仕事内容の現実
- 独立開業のリアル
- 年収が上がるルート・上がらないルート
土地家屋調査士の年収｜開業年数別の現実
開業1〜3年目：200〜600万円
開業初年度：200〜400万円
- 顧客開拓期間
- 営業活動メイン
- 案件数：月5〜10件
年収の内訳：
- 売上：月30〜50万円
- 経費：月10〜20万円
- 手取り：月20〜30万円
- 年収：240〜360万円
開業2〜3年目：400〜600万円
- リピーター・紹介が増える
- 案件数：月15〜25件
- 売上：月50〜80万円
実例：
「開業1年目は年収250万円。営業に奔走した。2年目から紹介が増えて年収500万円に。」
（開業3年目・40代男性）
開業5〜10年目：600〜1,200万円
順調なケース：800〜1,200万円
- 地域での信頼確立
- 司法書士・不動産会社との安定取引
- 案件数：月30〜50件
年収の内訳：
- 売上：月100〜150万円
- 経費：月30〜50万円
- 手取り：月70〜100万円
- 年収：840〜1,200万円
実例：
「開業10年で年収1,200万円。司法書士3事務所と提携し、月40件の案件がある。」
（開業10年・50代男性）
開業11年目以降：1,000〜2,000万円
ベテラン・営業力が高い：1,200〜2,000万円
- 大型案件の獲得
- 従業員を雇用
- 複雑案件も対応
年収の内訳：
- 売上：月150〜250万円
- 経費：月50〜80万円
- 手取り：月100〜170万円
- 年収：1,200〜2,040万円
仕事内容の現実｜土地家屋調査士の1日
繁忙期（3月〜5月、9月〜11月）の1日
8:00 事務所で当日の準備
9:00 現地測量（1件目）
11:00 隣地所有者との境界立会い
12:00 昼食（移動中）
13:00 現地測量（2件目）
15:00 事務所に戻る
16:00 図面作成・登記書類作成
19:00 退社
月間残業：40〜60時間
閑散期（12月〜2月、6月〜8月）の1日
9:00 事務所で図面作成
11:00 司法書士事務所へ営業訪問
12:00 昼食
13:00 現地測量（1件）
15:00 事務所に戻る
16:00 登記申請
17:30 退社
月間残業：10〜20時間
土地家屋調査士の仕事内容｜具体的に何をする？
主な業務1. 境界確定測量
境界確定とは：
- 隣地との境界を確定する業務
- 土地の売買・相続で必須
作業の流れ：
- 資料調査
- 公図・地積測量図の取得
- 過去の測量図の確認
- 現地測量
- トータルステーションで測量
- 境界杭の確認
- 隣地所有者との立会い
- 境界の確認・合意
- 境界確認書に署名
- 境界確定図の作成
- CADで図面作成
- 測量成果の整理
報酬：30万円〜80万円
主な業務2. 土地の表題登記
表題登記とは：
- 新たに土地を登記する手続き
- 分筆・合筆も含む
作業の流れ：
- 測量
- 図面作成
- 登記申請書類作成
- 法務局へ申請
報酬：20万円〜50万円
主な業務3. 建物の表題登記
表題登記とは：
- 新築建物を登記する手続き
作業の流れ：
- 建物の調査
- 図面作成（各階平面図・建物図面）
- 登記申請
報酬：8万円〜15万円
主な業務4. 分筆・合筆
分筆：
- 1筆の土地を複数に分ける
合筆：
- 複数の土地を1筆にまとめる
報酬：30万円〜100万円
年収が上がるルート・上がらないルート
◎ 年収が上がるルート
ルート1. 司法書士との提携
- 登記案件の連携
- 安定的な案件確保
- 年収：800〜1,200万円
ルート2. 不動産会社との提携
- 売買時の境界確定
- 建売の表題登記
- 年収：800〜1,500万円
ルート3. 大型案件の獲得
- マンション・大規模開発
- 官公庁の入札案件
- 年収：1,200〜2,000万円
ルート4. 従業員を雇用して拡大
- 自分は営業・管理
- 従業員が現場作業
- 年収：1,500〜3,000万円
× 年収が上がらないルート
パターン1. 営業をしない
- 待ちの姿勢
- 案件が来ない
- 年収：200〜400万円
パターン2. 単価を下げて競争
- 価格競争に巻き込まれる
- 薄利多売
- 年収：400〜600万円
パターン3. 測量会社勤務
- 雇われのまま
- 年収：300〜600万円
独立開業のリアル
開業資金・初期費用（再掲）
必要な初期費用：
- 測量機器：100〜200万円
- 事務所：50〜100万円
- 登録費用：30万円
- CADソフト：10〜30万円
- 車両：100〜200万円
- 合計：300〜600万円
ランニングコスト：
- 事務所家賃：月5〜15万円
- 広告・営業費：月3〜10万円
- 保険・会費：年10〜20万円
- ガソリン・車両維持：月3〜5万円
顧客開拓の方法
営業先：
- 司法書士事務所
- 最も重要な提携先
- 登記案件の連携
- 不動産会社
- 売買時の境界確定
- 建売の表題登記
- 建築会社
- 新築の表題登記
営業方法：
- 飛び込み営業
- 紹介・人脈
- セミナー開催
- HPで集客
- SNS発信
成功の3つの鍵
1. 営業力
- 司法書士・不動産会社との関係構築
- 信頼される人柄
- フットワークの軽さ
2. 技術力
- 正確な測量
- 複雑案件への対応
- 迅速な対応
3. 地域密着
- 地元での信頼
- 口コミ・紹介
- リピーター確保
測量会社勤務の年収
雇われ土地家屋調査士の年収
年収推移：
- 初年度：250〜350万円
- 5年目：350〜500万円
- 10年目：400〜600万円
資格手当：
- 月5,000円〜20,000円
- 年間6万円〜24万円
比較：
- 独立5年目：800〜1,200万円
- 雇われ：350〜500万円
→ 独立の方が圧倒的に稼げる
やりがい・大変なこと
✅ やりがい
1. 独占業務の安定感
- 土地家屋調査士しかできない
- 需要が安定
2. 独立の自由度
- 自分のペースで働ける
- 収入に上限がない
3. 社会貢献
- 境界トラブルの解決
- 相続・売買のサポート
❌ 大変なこと
1. 営業が必須
- 案件は待っていても来ない
- 営業力がないと厳しい
2. 天候に左右される
- 雨の日は測量できない
- 夏は暑く、冬は寒い
3. 境界トラブルのストレス
- 隣人とのトラブル
- 感情的な対応が必要
まとめ｜独立・営業力で年収は大きく変わる
✅ 独立5年目で 年収800〜1,200万円
◯ 営業力あれば 年収1,200〜2,000万円
△ 雇われなら 年収400〜600万円
× 営業しないと 年収300万円以下も
「営業力をどう磨くか」が年収の分かれ道。
それでも土地家屋調査士を目指すなら、予備校選びが重要
「やっぱり土地家屋調査士を目指したい！」
そう思ったあなたへ。
独学も可能だが、予備校の方が効率的です。
理由：
- ✅ 作図・測量の実技対策が必須
- ✅ 独学だと合格まで2〜4年
- ✅ 予備校なら1〜2年で合格可能
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